Раздел недвижимости при разводе между супругами

Раздел недвижимости при разводе между супругами

Во время развода возникает немало споров, касающихся материальных ценностей, но больше всего разбирательств возникает именно из-за недвижимости. Это вполне логично, ведь жилье зачастую оказывается единственным ценным имуществом, которое каждая из сторон хотела бы оставить себе после развода.

Какая недвижимость признается совместной супружеской собственностью

В принципе, согласно законодательству, статьям 34-36 Семейного Кодекса РФ, вся недвижимость, нажитая в браке, может быть разделена на две равные части. Исключения составляют те случаи, когда суд принимает решение нарушить равенство долей в пользу несовершеннолетних детей.

Чтобы подлежать разделу, жилье должно:

• Быть купленным после женитьбы;
• Быть приобретенным на общие средства пары.

При этом общими денежными средствами являются деньги, которые заработаны супругами или одним из супругов в период совместного брака. Если один из супругов не работал, так как ухаживал за малолетними детьми или занимался ведением общего хозяйства, или не работал вследствие заболевания, то заработанные вторым супругом деньги в этот период будут являться общими.

Периодом брака считается время между датой заключения брака и датой его расторжения.

Недвижимость, которая подлежит разделу при разводе:

• Квартиры, доля в квартире и прилежащие к ним помещения (кладовки, гаражи).
• Комнаты в общежитиях, комнаты в квартирах.
• Дом, часть дома, доля в доме, коттедж.
• Гараж, сарай, хозяйственные строения, времянка.
• Нежилые помещения и нежилые здания.
• Земельные участки, доля в земельном участке, земли сельхозназначения.
• Дачи, усадьбы, огород.
• Недостроенная недвижимость (дома, коммерческая недвижимость, нежилые помещения).
• Имущественные права на недвижимость (договор долевого участия в строительстве и др.)
• Коммерческие объекты: целостные имущественные комплексы, базы отдыха, гостиницы, санатории, фермы, заправочные станции, автомойки, СТО и т.д.

При этом вся недвижимость должна быть оформлена юридически, то есть дома, квартиры и нежилая недвижимость должны быть сданы в эксплуатацию, а право собственности на них должно быть зарегистрировано в госреестре за одним из супругов. Кроме того, вся недвижимость должна быть освобождена от арестов или наложенных ранее запретов по отчуждению имущества.

Например, если делимое имущество было приобретено супругами в кредит, то выполнить его раздел в судебном порядке будет возможным, если на это даст согласие банк-кредитор или залогодержатель.

Если делимая недвижимость не сдана в эксплуатацию, а находится на стадии строительства, то сначала супруги должны зарегистрировать право собственности на недостроенное имущество, а потом могут включить его в перечень имущества, подлежащего разделу при разводе.

Недвижимость, которая не делится при разводе:

1. Если приобретенная в период брака недвижимость была куплена за заемные средства, полученные по договору займа одним из супругов, и он самостоятельно погашает долг по кредиту, займу.
2. Если недвижимое имущество подарено одному из супругов, в том числе в период брака.
3. Если на недвижимое имущество наложен арест, запрет отчуждения, за исключением, если суд, рассматривающий иск о разделе имущества, сам наложил арест на период рассмотрения дела.
4. Если недвижимость была приобретена в процессе приватизации на имя одного из супругов.
5. Если право собственности на недвижимость не зарегистрировано в госреестре прав собственников недвижимости.
6. Если недвижимость перешла к одному из супругов по наследству (по закону или завещанию) или приобретена за унаследованные одним из супругов денежные средства.
7. Если источником приобретения недвижимости явились денежные средства, являющиеся личной собственностью одного супруга. Например, если на приобретение имущества родственник подарил деньги или средства были одолжены одним из супругов, либо один из супругов получил дивиденды, доход от личного имущества, либо деньги были получены по наследству.
8. Если недвижимость приобретена по обмену, например, когда недвижимость, находящаяся в личной собственности одного из супругов, была обменена на другую уже в период брака, либо один из супругов продал недвижимость личной собственности и на вырученные средства купил недвижимость в период брака.
9. Если недвижимость принадлежала на праве собственности одному из супругов до брака.
10. Если недвижимость является служебной либо муниципальной собственностью.

В целом, правильно установить какое недвижимое имущество, находящееся в вашей собственности, подлежит разделу при разводе, сможет адвокат, который вникнет не только в суть вашего спора, но и установит все нюансы раздела, в том числе способ его приобретения, источник финансирования, способ погашения обязательств, а также поможет договориться со второй стороной о взаимовыгодном способе раздела совместного имущества.

Как разделить недвижимое имущество с учетом интересов детей

Сразу нужно отметить, что если разводятся супруги, у которых есть личные (неусыновленные вторым супругом) дети, то претендовать на увеличение доли совместно нажитого браке имущества при его разделе будет невозможно.

Кроме того, если дети, являются совершеннолетними, то есть такими, которые не будут получать алименты, то их интересы при разделе недвижимости супругов также не будут учитываться.

Если же дети являются общими, то при разводе важно учесть с кем будет проживать несовершеннолетние дети или один из детей. Если после развода дети будут проживать и с одним супругом, и с другим, то на изменение долей в общем имуществе это также не повлияет.

Если при разводе несовершеннолетние дети будут проживать с одним из супругов, то при разделе имущества супругов он вправе просить увеличить его долю в интересах несовершеннолетних детей, так им необходима жилплощадь для проживания. Однако, этот факт не может касаться раздела загородной дачи, гаража, нежилой или коммерческой недвижимости. Речь идет только о жилом помещении, в котором прописан и проживает ребенок. Если же делимая супругами недвижимость находится в ином городе, за границей, либо является недостроенной, где не проживает ребенок, то в этом случае нельзя заявлять об увеличении супружеской доли в интересах ребенка.

Порядок осуществления раздела недвижимости

Существует несколько путей разделения имущества, в том числе недвижимого. Самым простым и малозатратным считается добровольное решение без обращения в суд. Это позволяет сэкономить время и деньги на судебных издержках. Если же пара не может найти компромисса самостоятельно, то решать вопрос придется только через суд

Брачный договор

Это вид соглашения супругов, которое может быть заключено как перед заключением брака, так и после этого и определяет особенности собственности супругов. В нем можно сразу определить не только совместную собственность в браке, но и порядок раздела в случае развода. Именно на положения договора и будут опираться супруги в случае развода. Также в договоре могут быть указаны особые условия, в случае которых имущество может перейти к одному из супругов, например, супружеская измена или аморальное поведение.

Однако в брачном контракте не могут присутствовать положения, которые противоречат семейному праву или ограничивают дееспособность или правоспособность одного из супругов. Они не будут действительными и могут быть оспорены в суде.

Соглашение

Это довольно цивилизованный способ мирного и юридически корректного решения споров между супругами. В соглашении пара, которая разводится, указывает порядок решения всех спорных вопросов и заверяет документ нотариально. Только заверенный у нотариуса документ будет иметь юридическую силу.

Стороны сами решают порядок, пропорции и условия раздела имущества и прописывают их в тексте соглашения. Вариантов раздела недвижимого имущества может быть несколько:

• Распределение долей имущества между сторонами;
• Компенсация в денежном эквиваленте одним из супругов доли недвижимости второго;
• Реализация на вторичном рынке имущества и раздел полученных денег;
• Передача недвижимости в собственность с зачетом стоимости и ее учетом при разделе остальных пунктов имущества;
• Обмен на другую личную собственность одного из супругов.

То есть, стороны сами решают порядок раздела и выбирают тот вариант, который устраивает их обоих и не затрагивает интересы других сторон, например несовершеннолетних детей. В противном случае такое соглашение не может считаться правомерным и может быть оспорено в суде.

Раздел недвижимости через суд

Этот путь выбирают те, кто не смог найти компромиссных вариантов раздела. Для обращения в суд необходимо, чтобы один из супругов подал иск в суд на раздел имущество. Все особенности подачи подобного заявления описываются в статьях 131-132 ГПК РФ. В нем обязательно указывается полное наименование органа, в который обращаются, информация об истце и ответчике, описание обстоятельств (расторжение брака) и предмета спора (характеристики недвижимости). Также в иске указываются предложения истца по решению спорного вопроса и порядку раздела недвижимости и другого имущества, а также обращение к суду с требованием оставить в собственности истца то или иное имущество.

Если процесс раздела затрагивает интересы третьих лиц, особенно несовершеннолетних, об этом в обязательном порядке следует указать. Третьими лицами могут выступать:

• Органы опеки и попечительства, представляющие интересы детей, которые имеют отношение к делимому жилью;
• Другие собственники, если недвижимость находиться в долевой собственности у других лиц помимо супругов;
• Держатели залога, если недвижимость заложена в банке или у другого кредитора, а также банк, выдавший ипотечный кредит, если таковой был и еще не выплачен;
• Лица, арендующие недвижимое имущество, являющееся предметом спора;
• Другие лица, права или интересы которых могут быть затронуты в процессе разбирательства.

При подаче иска к нему обязательно прилагаются все необходимые документы, которые подтверждают данные заявления и доводы истца.

Особенности раздела недвижимого имущества через суд

Суд в обязательном порядке всесторонне и очень детально обязан изучить все обстоятельства дела, доводы сторон и прочие важные детали. Чем убедительнее доказательства, тем в большей степени они будут влиять на вынесенное судом решение.

Не менее важно уметь сохранять самообладание в процессе заседания. Разумно будет обратиться к хорошему специалисту с достаточным уровнем юридических знаний и опытом работы в подобных делах. Также важно уделить внимание тем инструкциям и рекомендациям, которые получит истец при обращении в суд с исковым заявлением. Это позволит своевременно подготовить документы или информацию, которые могут повлиять на исход дела.

Подсудность

Подают иск только в том районе, где находится предмет спора. В случае, когда объектов недвижимого имущества несколько, то выбирают либо по большинству размещенных объектов, либо по расположению предмета спора с самой высокой оценочной стоимостью.

Сроки давности для подачи заявления

Этот срок определяет период, когда сторона, чьи права были нарушены, может обратиться за защитой своих интересов в суде. Срок давности для данного случая составляет 3 года. Отсчет этого периода ведется с момента вероятного информирования одного из супругов о факте нарушения его интересов. Причем не всегда этот момент может совпадать с датой расторжения брака.

Есть ряд эпизодов, с которых может начинаться отсчет срока:

• Дата отказа от заключения добровольного соглашения о разделе недвижимости или иной собственности, нажитой в браке;
• Как только было выявлено имущество, которое может быть признано совместно нажитым;
• Момент реализации недвижимости одной из сторон, в случае если вторая сторона знала об этом факте.

Если срок исковой давности мог истечь, об этом заявляет ответчик, поскольку суд сам не имеет права отказывать истцу в ситуации, когда срок давности иска истек.

Проведение экспертизы

В процессе рассмотрения подобного дела обязательно должна быть проведена как минимум одна экспертиза, которая может дать ответы на один или несколько следующих вопросов:

• Реально ли разделить право собственности на данный объект;
• Реальная цена предмета спора;
• Можно ли перестроить или перепланировать данный объект и сколько это может стоить;
• Прочие вопросы, которые могут быть продиктованы особыми условиями или наличием третьих сторон в деле.

Оплачивать экспертизу будет ее инициатор, но стоимость услуг экспертов может быть разделена и между сторонами. Окончательное финансовое бремя будет разделено по завершению слушания и вынесения решения.

Если объективность или компетентность экспертов вызывает сомнения у одной из сторон, она имеет право подать ходатайство о проведении повторной процедуры. При этом расходы за ее проведение лягут на заявителя ходатайства. Важно понимать, что суд оставляет за собой полное право как удовлетворять, так и отклонять ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Проведение оценки имущества

Ее необязательно проводить в том случае, если раздел недвижимости будет проводиться на основании соглашения. Там супруги сами решают, какова будет оценочная стоимость делимого объекта. Если же раздел будет рассматриваться в суде, то проведение экспертизы в таком случае обязательно. Процедуру оценки должна проводить лицензированная компания, специализирующаяся в данной области. Исключением могут быть случаи, когда ответчик полностью согласен с условиями иска и не оспаривает указанную стоимость.

Сроки осуществления раздела

В целом, процессуальные сроки в делах о разделе недвижимости устанавливаются следующие:

• 60 дней на рассмотрение материалов дела;
• 30 дней в течении которых вступает в силу решение суда.

Итого, максимальный срок решения вопроса не будет превышать трех месяцев. Исключения составляют случаи, когда судом назначаются дополнительные экспертизы, до окончания проведения которых рассмотрения дела будет приостановлено.

В любом случае, все ситуации с разделом имущества уникальны и требуют дополнительной консультации специалистов.